FAQ: Imóveis em Portugal

Last Updated on março 30, 2024 by Seiva Carvalho

Comprar imóveis em Portugal pode ser extremamente gratificante. Poder viver em um país com tantos aspectos positivos é, sem dúvida, um motivo para ser feliz.

Além de residir em Portugal, o mercado imobiliário português para aluguéis pode ser bastante rentável. Dado o reconhecimento que este país tem na comunidade europeia e em todo o mundo.

Neste post, vamos responder a algumas das perguntas mais populares relacionadas com o mercado de imóveis em Portugal. Se você está planejando adquirir casas ou apartamentos no país, essa leitura é quase que obrigatória!

Por fim, tenha em mente que a Viv Europe pode ajudá-lo, através de sua equipe de profissionais especializados, a adquirir legalmente o seu pequeno espaço em Portugal sem stress.

Para uma análise completa sobre o mercado português de imóveis, consulte o nosso Guia completo sobre o mercado imobiliário em Portugal.

Como está o mercado imobiliário em Portugal?

Entre 2015 e 2020, o mercado imobiliário em Portugal registou um aumento de mercado nunca antes visto na história do país.

Devido ao aumento do prestígio de Portugal em termos de investimento, turismo e também na escolha como destino entre expatriados, o mercado de imóveis no país se aqueceu.

Grandes empresas e investidores decidiram dar uma chance a este país comprando imóveis como nunca antes. Por outro lado, pessoas comuns também resolveram garantir um espaço nesse país encantador. Isso foi possível graças aos baixos preços dos imóveis em comparação com seus países vizinhos.

Este boom no setor imobiliário também foi um reflexo do crescimento econômico de Portugal. Fato que fez do país a grande estrela europeia durante 2018 e 2019.

Porém, infelizmente, veio a crise da Covid e o mercado imobiliário desacelerou. Já que as pessoas começaram a gastar menos dinheiro em geral. Além disso as medidas de isolamento social também dificultaram as visitas presenciais às propriedades.

O que é o procedimento de realocação?

A relocalização é um serviço prestado por empresas focadas em oferecer ao cliente um pacote completo de serviços Imobiliários. Incluindo pesquisa, visita, gravação de vídeo/fotografias, tratamento da papelada de aluguel ou compra, e das atividades de registo de certificados em organismos públicos antes da chegada do cliente no país.

Até mesmo o financiamento bancário imobiliário pode ser gerenciado por essa assessoria em Portugal.

O principal objetivo é organizar tudo referente a propriedade, para que o expatriado não tenha de se preocupar com nada quando chegar a Portugal. Apenas desfrutar do seu lugar nesse incrível país.

É possível alugar imóveis em Portugal remotamente?

Sim. Basicamente, você terá que comprovar os meios financeiros para pagar o aluguel. Será necessário apresentar alguns dados financeiros. Como, por exemplo, seu recibo de imposto de renda, comprovante de renda mensal, extratos bancários e antecedentes criminais.

O proprietário também pode solicitar alguns documentos adicionais para garantir que o inquilino cumpra o contrato.

Em geral, duas a quatro parcelas do aluguel são pagas antecipadamente. E a garantia contratual pode ser por meio de um fiador ou de um pagamento de depósito. As condições podem variar caso a caso.

O que devo considerar antes de alugar um imóvel?

Apesar do atual crescimento do mercado imobiliário, Portugal tem muitos edifícios de construção antiga. Por isso aqui estão alguns aspectos importantes a considerar:

• Analisar a necessidade de um sistema de aquecimento ou de ar condicionado e vidros duplos (os edifícios mais recentes já têm um sistema de aquecimento / arrefecimento).
• A proximidade de escolas, hospitais, comércio e sistema de transportes públicos.
• O mobiliário também é um item importante na hora de alugar um imóvel. É comum encontrar propriedades totalmente mobiliadas. No entanto, a maioria delas inclui apenas a cozinha equipada com eletrodomésticos básicos.

Ao tomar essas pequenas precauções, você será capaz de encontrar a propriedade perfeita para você com mais facilidade.

Quanto custa comprar imóveis em Portugal?

O preço dos imóveis em Portugal pode variar dependendo da cidade, do distrito e do bairro em que se concentra a sua escolha.

Embora Portugal seja um país pequeno, ele apresenta uma variação considerável em termos de preços das propriedades. Sendo as áreas mais populares, como Lisboa e Porto, as mais caras.

Claro, não podemos passar por todas as áreas ou todos os tipos de propriedades para lhe dar uma amostra do preço. Mas, considerando um apartamento novo com 150 metros quadrados, numa área de destaque dentro das cidades mencionadas abaixo, você encontra as seguintes faixas de preço:

• Lisboa: Entre € 650.000 a € 1.200.000
• Porto: entre € 450.000 a € 750.000
• Braga: entre € 200.000 a € 450.000
• Faro: entre € 200.000 a € 600.000

O maior site português de pesquisa de imóveis é o Idealista. Esse é um bom lugar para você começar a fazer sua pesquisa.

Além do valor do imóvel, existem outros tipos de custos que o comprador terá que arcar, como será descrito mais adiante.

Como é o procedimento para a compra de um imóvel em Portugal?

Comprar um imóvel em Portugal é fácil. Se você tiver o dinheiro suficiente para a aquisição da propriedade e arcar com os custos relacionados a compra (como taxas bancárias, impostos, etc.), mais cedo ou mais tarde você se tornará um proprietário no país.

Isso porque o procedimento para elaboração do contrato de compra, confecção e registro da escritura, e também o processo de obtenção de certidões podem ser feitos pela agência corretora de imóveis ou até mesmo pelo próprio banco.

O que não será feito por eles? A análise jurídica do imóvel e do vendedor. Deixe-me aconselhá-lo: Este é o passo mais importante na compra do imóvel, não importa em que país você esteja.

As consequências de comprar uma propriedade que não é “comprável” ou comprá-la de alguém que não é o verdadeiro proprietário podem ser um problema real no futuro.

Além disso, comprar um imóvel cheio de dívidas pode ser uma dor de cabeça para o novo proprietário. Você está disposto a enfrentar a chance de ser cobrado por um valor que não tem nada a ver com você?

Lembre-se de uma coisa: o principal objetivo do corretor de imóveis (e de sua agência) é vender o imóvel. Assim como a intenção do banco é emprestar dinheiro para que o cliente possa comprar o imóvel. Seu lucro vem da própria transação.

Qual o risco de comprar um imóvel sozinho?

Como mencionado na resposta anterior, o principal risco será o de ser enganado.

Você poderá concluir o procedimento de compra, mas não terá certeza se enfrentará ou não um problema relacionado à propriedade ou ao vendedor no futuro.

Quais são os requisitos do banco para o financiamento imobiliário?

Os requisitos do banco para conceder um financiamento imobiliário podem variar de acordo com muitas condições. Pessoalmente, ouvi muitos elogios ao banco Millennium pela concessão de crédito.

Abaixo, mencionaremos alguns dos requisitos populares quando se trata de financiamento imobiliário.

• Número de Imposto (NIF). Este é um requisito obrigatório, não importa qual banco você escolher. Obter seu NIF deve ser sua primeira tarefa se você planeja adquirir uma propriedade em Portugal.
• Autorização de Residência. Este documento comprova que você reside legalmente em Portugal. A maioria dos bancos exige esse documento para abrir uma conta de crédito. Em alguns casos, o passaporte também pode ser usado, mas junto com outros documentos.
• Rendimento em Portugal. Pode parecer óbvio, mas o banco precisa ter a certeza de que vai conseguir pagar as prestações mensais. É por isso que a prova de renda é necessária.
• Rendimento fora de Portugal. No caso do comprador não morar em Portugal, os rendimentos fora do país serão analisados para comprovar a capacidade de pagamento das prestações.
• Fundos disponíveis. Juntamente com a renda mensal, o comprador deve comprovar que possui recursos suficientes para pagar as parcelas. Quanto mais fundos disponíveis, melhor.
• Garantias. Algumas garantias comuns exigidas são: conta de custódia, fiador, hipoteca de outro imóvel, etc. Porém, a maioria das garantias deve estar localizada em Portugal.
• Certidões de imóveis. Esses documentos que devem ser analisados pelos advogados. O banco exigirá todos os documentos que comprovem que o imóvel está pronto para ser vendido.
• Inspeção de imóveis. Por fim, há a inspeção do imóvel. Nem todos os bancos fazem a inspeção, porém essa é uma prática que deve ser sempre realizada.

Estes são apenas alguns requisitos que os bancos portugueses costumam exigir para financiar imóveis em Portugal.

O que são taxas bancárias para financiamento imobiliário?

Eu sei que você estava esperando por essa pergunta.🙂 Ok, vou tentar ser o mais claro possível.

Os bancos normalmente cobram pela abertura da conta bancária do cliente. Obviamente, todos esses custos também são tributados.

Juntamente com as taxas do banco, o cliente provavelmente terá que contratar um seguro de vida, para ser aplicável caso ele venha a óbito durante o período de pagamento.

É muito difícil medir quanto dinheiro você vai gastar com esses tipos de custos, mas certifique-se de que provavelmente será superior a € 2.000, e alguns custos estarão dentro das parcelas mensais.

Junto com esses custos, temos o valor mais importante a considerar: a taxa de financiamento.

Se tivéssemos que especificar todas as possibilidades relacionadas à taxa de financiamento este artigo se tornaria um livro, então vamos direto ao básico.

O prazo de financiamento, o valor do pagamento inicial, a taxa fixa ou variável, a qualidade das garantias, tudo isso pode interferir na taxa de financiamento.

De qualquer forma, a taxa de financiamento de Portugal não é elevada quando comparada com outros países europeus.

Como calcular a taxa de financiamento de imóveis em Portugal

A taxa mais importante a ser considerada é a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) ou a Taxa Anual de Encargos Globais Efetivos. Ela representa o custo total do empréstimo para o cliente e é expresso como uma porcentagem do valor que é emprestado pelo banco.

O cálculo do TAEG inclui: todas as taxas de empréstimo (incluindo os custos burocráticos do banco), seguros, juros, impostos, taxas de registo (se aplicável) e outros encargos associados.

Outros custos financeiros importantes, como o spread bancário e o TAN já estão incorporados no TAEG, por isso essa é a taxa mais importante a ser analisada.

Para se ter uma ideia dos custos do TAEG, fizemos uma simulação no Portal Compara Já da seguinte forma:

Optamos pela aquisição de um imóvel no valor de € 200.000 em que solicitamos um empréstimo de 90% do seu valor (ou seja, € 180.000) a pagar ao longo de um período de 30 anos, sem apresentação de garantias.

Considerando que temos um emprego estável, um rendimento mensal de € 2.500 e despesas mensais de 1.200€, eis os resultados mais acessíveis:

Claro, isso é apenas uma simulação. Quanto mais informações compartilhamos com os bancos, mais específicos são os valores.

Qual a carga tributária para a compra de um imóvel em Portugal?

Se você quiser comprar um imóvel em Portugal, saiba que terá de pagar impostos.

Abaixo estão os impostos que estão relacionados com o imobiliário em Portugal:

Imposto Municipal relativo às Transações Imobiliárias

O Imposto Municipal relativo às Transações Imobiliárias (IMT), trata-se de um imposto que deve ser pago sempre que exista uma transação financeira relacionada com a compra e venda de imóveis.

Deve ser dirigida ao governo de Portugal antes da celebração da Escritura de Compra e Venda e o seu valor varia de acordo com o tipo de propriedade, localização e finalidade.

Seu valor corresponde ao resultado da seguinte equação: Valor do imóvel (valor do imóvel ou valor da escritura, o que for maior) multiplicado pela taxa publicada pelo Estado, subtraído da parcela a ser deduzida.

Confira a tabela simulada para o cálculo do IMT, conforme publicado pelo portal da APEMIP:

Imposto do Selo

O imposto do Selo também deve ser pago ao Estado se o imóvel for adquirido através de financiamento bancário e corresponde a uma taxa de 0,8% sobre o valor da transação.

Este imposto é aplicável em muitos outros casos, como a abertura de crédito bancário e outras transações financeiras.

Imposto Municipal sobre Imóveis

O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), trata-se de um imposto relativo à propriedade de um imóvel e que deve ser pago anualmente.

Essa taxa de imposto varia de 0,3% a 0,8% e é aplicável sobre o valor do imóvel.

Portanto, a compra de um imóvel no valor de € 475.000 incorreria nos seguintes custos:

• Propriedade: € 475.000
• IMT: € 26.040,60
• Imposto do Selo: € 3.800

Qual a carga tributária para alugar um imóvel em Portugal?

Por cada aluguel de imóvel o proprietário terá de pagar Imposto do Selo.

Esse valor corresponde a 10% do aluguel mensal.

Como referido anteriormente, o proprietário tem de pagar o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) anual, que reflete a multiplicação da taxa de imposto estipulada (pelo Governo) para o ano em curso pelo Valor do Imposto Predial.

Além disso, os rendimentos obtidos através do aluguel são tributados em função da duração do contrato:

• Menos de 2 anos: 28%
• De 2 a 5 anos: 26%
• De 5 a 10 anos: 23%
• De 10 a 20 anos: 14%
• Mais de 20 anos: 10%

Em situações específicas é possível reter IRS ou IRC sobre as rendas pagas pelo inquilino e depois efetuar o ajustamento na Declaração Anual de Imposto de Renda.

Se o imóvel for um apartamento ou uma casa localizada em condomínio fechado, você também deve incluir o valor do condomínio como despesa.

Qual é a qualidade dos imóveis em Portugal?

A resposta mágica é: depende.

Não vou mentir, a maioria dos imóveis em Portugal são antigos, especialmente aqueles localizados perto do centro da cidade.

Ressaltemos que ser velho não é o mesmo que ser inabitável. Alguns imóveis são antigos, mas estão em ótimas condições para receber pessoas, outros podem precisar de algumas reformas. Apenas alguns deles não são habitáveis.

Se você sair do centro da cidade, poderá ver novos edifícios mais bem equipados para o clima quente ou frio, modernos e assim por diante.

Digamos que você escolheu um apartamento antigo para morar. Estas são as principais preocupações que eu teria:

• Qual é o certificado energético do local?
• Quão grosso é o muro com os vizinhos?
• O material de construção pode manter o inverno frio longe?
• Como é o aquecedor da propriedade? (sim, o inverno em Portugal pode ser muito frio)

Além disso, uma análise geral da propriedade por um eletricista e um encanador pode ser de grande valia.

Terei que pagar por um corretor de imóveis?

O corretor de imóveis certamente cobrará por seu serviço, se você o usou.

Atividades projetadas para reunir o comprador e o vendedor perfeitos não são fáceis de implementar.

Além disso, outras tarefas, como gerenciar a papelada, geralmente são realizadas por advogados imobiliários.

De acordo com a agência imobiliária, diferentes custos estão associados à sua comissão.

No geral, a comissão pode variar entre 3% e 5% do preço da transação, fazendo saber que a maioria das empresas cobra a taxa de 5% em Portugal.

Portanto, a compra de um imóvel no valor de € 400.000 geraria um valor de comissão de cerca de € 22.000 a € 25.000.

Comprar imóveis em Portugal é um bom investimento?

Sim, claro que pode ser! Comprar um apartamento antigo de frente para o mar e fazer uma pequena reforma pode aumentar o preço do imóvel incrivelmente.

A maioria dos portugueses (especialmente os mais velhos) não está tão preocupada com a estética. Fazer algumas pequenas atualizações pode mudar completamente a face do apartamento (e seu preço de venda).

Comprar para alugar também pode ser uma boa ideia. Especialmente em cidades turísticas ou aquelas que estão se tornando centros para os nômades digitais, como Vila Nova de Gaia, Setúbal ou Cascais.

Quanto podemos cobrar (mensalmente) pelo aluguel de um imóvel no país? A mesma resposta para comprar um: depende.

Considere um apartamento de 2 quartos, bem localizado e em bom estado nas seguintes cidades:

• Lisboa: entre € 1.000 a € 1.500
• Porto: entre € 700 e € 1.200
• Braga: entre € 500 a € 1.000
• Faro: entre € 600 a € 1.100

Porém, se comprar um imóvel em Portugal é de fato um bom investimento ou não dependerá exclusivamente dos seus planos e condições. É preciso fazer as contas e avaliar muito bem. Mas no geral, considerando o período em que o imóvel vai ser alugado, ele pode lhe dar uma renda extra com (quase) nenhum estresse.

Se eu decidir comprar para vender um imóvel como investimento, terei que pagar impostos?

Junto com todas as despesas mencionadas para a compra do imóvel, a venda de um imóvel certamente resultará em ganhos de capital que, como você imaginou, serão tributados.

Esse é um tema que exige cuidados e existem muitos escritórios de advocacia que focam apenas nesse tipo de situação.

Mas, vamos tentar focar no básico. Como muitos outros países, Portugal impõe um imposto sobre a venda de ativos em geral (dependendo da origem do capital).

O ganho de capital relacionado à venda de imóveis pode ser calculado pela diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, com a aplicação de coeficientes monetários e acrescido de determinados encargos e despesas.

Dependendo se você é residente ou não em Portugal, e também se esta propriedade é a sua residência principal, serão aplicadas taxas de imposto diferentes.

Caso você seja residente em Portugal:

• os ganhos obtidos em todo o mundo (incluindo a venda do imóvel ou mesmo a aposentadoria) são tributados como renda.
• quaisquer ganhos imobiliários são adicionados à sua renda para o ano e tributados com base nas taxas de imposto de renda, que variam de 14,5% a 48%.
• As mais-valias serão consideradas a 50% do seu valor, aplicando-se as taxas gerais previstas no Código do IRS.

Se reinvestir os seus rendimentos em outro imóvel principal em Portugal (ou em qualquer parte da UE/EEE que tenha um tratado fiscal com Portugal) você não poderá ser tributado pelas mais-valias.

O novo imóvel deve ser adquirido entre 24 meses antes e 36 meses após a data de venda do imóvel que gerou o ganho de capital.

Se você não é residente em Portugal:

• A mais-valia da venda de imóveis em Portugal está sujeita a uma taxa de imposto de 28% para pessoas singulares e de 25% para pessoas coletivas.

Este é um assunto que chama muita atenção, se você tiver alguma dúvida específica, entre em contato conosco.

Posso obter a Cidadania Portuguesa se comprar um imóvel em Portugal?

Sim, se seguir o procedimento Golden Visa.

Você pode obter a sua Autorização de Residência adquirindo uma propriedade em Portugal se seguir as orientações do Golden Visa.

Sorte que já fizemos um FAQ sobre este tema. Venha dar uma olhada clicando aqui.

Para obter a Cidadania Portuguesa (e, portanto, o passaporte português), é necessário investir no imóvel e manter a Autorização de Residência válida por 5 anos.

Como a Viv Europe pode me ajudar nesse processo?

Espero que você tenha compreendido um pouco mais sobre o mercado imobiliário em Portugal.

Além disso, você provavelmente pode ver por que é importante ter um advogado (ou uma equipe de advogados) para ajudá-lo na compra de sua propriedade em Portugal.

Ao fazer esse processo você mesmo, certamente se cansará (de tentar encontrar informações sobre esse procedimento) e também correrá o risco de ser enganado.

A Viv Europe pode te oferecer uma assessoria em Portugal para te ajudar no processo de compra de uma casa em Portugal sem grandes problemas. A par de muitos agentes imobiliários, vamos apresentar-lhe as melhores propriedades disponíveis no país.

Aqui estão as atividades que a Viv Europe pode lhe fornecer:

• Busca de imóveis de acordo com os requisitos dos clientes.
• Depois de escolher o imóvel, proceder com a análise jurídica completa do imóvel e da situação do vendedor.
• Elaborar o contrato de compra e venda, e escritura.
• Registrar todos os documentos para alterar a propriedade do imóvel.
• Atividades complementares, como abertura de NIF, conta bancária e tarefas acessórias.

Entre em contato conosco agora mesmo e deixe-nos saber do que você precisa!

Aproveite também para fazer parte de uma enorme rede de expatriados que escolheram investir em Portugal participando do nosso Grupo de Facebook – Tudo Sobre Portugal Para Expatriados.