Last Updated on abril 25, 2024 by Seiva Carvalho
Investir no mercado imobiliário em Portugal pode ser muito gratificante. O mercado está aumentando o seu valor, e o país oferece benefícios para investidores de qualquer nacionalidade.
Mas, apostar em um investimento em outro país pode ser um tanto quanto arriscado. É preciso conhecer muito bem como funcionam o mercado, a legislação e os valores para investimento no país. Além disso, você precisa ter a mentalidade de um investidor.
É por isso que a Viv Europe reuniu a experiência de anos de consultoria em um guia completo sobre o mercado imobiliário em Portugal. Acompanhe o nosso artigo e esteja mais preparado para fazer um grande investimento.
Tabela de Conteúdos
- Análise histórica do mercado imobiliário em Portugal
- Situação atual do mercado imobiliário em Portugal
- Por que investir em imóveis em Portugal
- Procedimentos para aquisição de imóveis
- Custos associados à transação imobiliária
- Despesas Periódicas
- Dicas para evitar ser enganado
- Conclusão
Acreditamos que é importante realizar uma breve análise da evolução do mercado imobiliário em Portugal ao longo do tempo. Ao fazer isso, teremos uma visão mais aprofundada da situação atual.
Falaremos também sobre o procedimento para a compra de imóveis em Portugal. Além de dar algumas dicas importantes para quem pretende ter uma casa ou apartamento no país.
Por fim, responderemos algumas perguntas frequentes relacionadas ao setor imobiliário em Portugal.
Análise histórica do mercado imobiliário em Portugal
Para ter um conhecimento mais profundo sobre a situação atual do mercado imobiliário português, precisamos analisar o caminho que a história tomou para chegar a essa etapa.
Antes de 2008, o mercado imobiliário em Portugal estava em seu curso regular.
Naquela época, Portugal não tinha a expressão internacional que tem atualmente. Assim, o preço de casas e apartamentos era considerado baixo, levando em conta o mercado europeu.
A Crise de 2008
Em 2008, com a chamada crise do subprime, Portugal passou por um período de profunda recessão. Esta crise, começou nos Estados Unidos, atravessou o Atlântico e atingiu duramente os países europeus.
Isso fez com que Portugal experimentasse uma grande estagnação. O que afetou toda a atividade produtiva no país, inclusive, influenciando no preço dos imóveis.
Segundo relatório feito pelo Banco BPI, a crise causou queda de 10% nos preços dos imóveis.
No entanto, poucos países conseguiram enfrentar os problemas decorrentes dessa crise melhor do que Portugal.
Obviamente, não podemos ignorar que a ajuda da União Europeia foi essencial para esta virada. Especialmente considerando o empréstimo que eles concederam (que causou a imposição de uma política de restrição de crédito).
Esta política restritiva é denominada Troika.
O resultado dessas medidas foi o crescimento da expressão de Portugal para o mundo. O país, apesar de sua pequena dimensão, tornou-se um dos grandes atores europeus.
Esse desempenho internacional espetacular, que encorajou pessoas de todo o mundo a se mudarem para Portugal, influenciou o valor das propriedades que nunca haviam experimentado um aumento tão significativo.
Em 5 anos, o preço do m2 em Portugal praticamente dobrou e começou a competir (em termos de valores) com outros países europeus, como Espanha e Itália.
Acontece que esse aumento de valor não atingiu toda Portugal da mesma forma.
As regiões mais desenvolvidas e turísticas, como Lisboa, Algarve e Porto, passaram por essa situação de aumento de preços de forma muito mais acentuada do que o resto do país.
Situação atual do mercado imobiliário em Portugal
Atualmente, o mercado imobiliário em Portugal está bastante aquecido e possui muitas agências imobiliárias para auxiliar no processo de compra e venda de imóveis.
No entanto, a referida diferença de preços entre as diferentes regiões de Portugal ainda está presente.
O portal Idealista publica mensalmente o preço médio m2 por região. Nesse sentido, para efeitos de comparação, temos as seguintes médias em abril de 2024:
Confira os preços por metro quadrado nos diversos distritos de Portugal em abril de 2024.
| Distrito | Preço |
|---|---|
| Aveiro | 1.687 €/m2 |
| Beja | 1.071 €/m2 |
| Braga | 1.520 €/m2 |
| Bragança | 877 €/m2 |
| Castelo Branco | 832 €/m2 |
| Coimbra | 1.410 €/m2 |
| Évora | 1.273 €/m2 |
| Faial (ilha) | 1.314 €/m2 |
| Faro | 3.321 €/m2 |
| Guarda | 708 €/m2 |
| Leiria | 1.604 €/m2 |
| Lisboa | 4.008 €/m2 |
| Madeira (ilha) | 2.965 €/m2 |
| Pico (ilha) | 1.374 €/m2 |
| Portalegre | 717 €/m2 |
| Porto | 2.581 €/m2 |
| Porto Santo (ilha) | 2.273 €/m2 |
| Santarém | 1.135 €/m2 |
| São Miguel (ilha) | 1.629 €/m2 |
| Setúbal | 2.472 €/m2 |
| Terceira (ilha) | 1.173 €/m2 |
| Viana do Castelo | 1.437 €/m2 |
| Vila Real | 972 €/m2 |
| Viseu | 1.093 €/m2 |
Uma rápida olhada na tabela é suficiente para perceber que o preço dos imóveis nas regiões de Faro, Lisboa e Porto é muito maior do que nas demais regiões. Dessa forma, você pode entender melhor o mercado imobiliário em Portugal.
Perspectivas otimistas
Para entender um pouco melhor o que esperar do mercado imobiliário em Portugal, vale a pena ler a análise de Celso Freitas, especialista em direito imobiliário no Brasil, que descreve a situação vivenciada pelo país:
(…) não poderia ser diferente, devido à aquisição maciça de imóveis a preços mais baixos do que os encontrados nos países vizinhos e considerando que a construção de novas casas não foi capaz de acompanhar o ritmo das vendas, verificamos o aumento significativo do valor dos imóveis, especialmente nas áreas mais exigentes.
Como exemplo, em 2014 poderíamos encontrar um T1 (apartamento de 1 quarto) na região do Porto por um valor aproximado de 150.000€. Atualmente, esse mesmo apartamento é encontrado por aproximadamente 220.000€.
Menciona-se até que Portugal estaria prestes a experimentar uma bolha imobiliária, uma vez que o valor dos imóveis vendidos não estaria mais em linha com seu preço efetivo.
De qualquer forma, mesmo com o aumento do preço do mercado imobiliário em Portugal, ainda há uma grande demanda por imóveis, justamente pelos benefícios decorrentes da vida no país. Por essa razão, parece que o aumento do valor dos imóveis retrata um fenômeno natural de melhoria das condições de vida em Portugal.
É importante ressaltar que, de acordo com o portal internacional de imóveis Property Guide, Portugal está na 19ª posição entre os 38 países no que diz respeito ao preço do imóvel por m2.
Considerando que este país está sempre listado entre os mais desejados para viver, não parece haver uma discrepância entre os valores oferecidos.
Leia também: Qualidade de vida em Portugal: saiba como é viver em paz
Incentivos para investimentos imobiliários fora das grandes cidades
A discrepância de preços entre diferentes cidades de Portugal não é uma situação ideal. Afinal, quanto mais igualitário o país for em termos de estrutura, condições de moradia e custo de vida, melhor.
No entanto, isso gera a possibilidade de realizar políticas públicas para o desenvolvimento do país, incentivando a habitação em regiões menos desenvolvidas.
Nesse sentido, há diversas políticas em Portugal com esse objetivo. Podemos, portanto, mencionar alguns:
- No âmbito do programa “Trabalhe no Interior”, Portugal paga até 4.800 € para trabalhadores e estudantes que pretendem morar no interior do país;
- Conforme a Lei Orçamentária de 2020 aprovada, o Visto Gold é válido em regiões restritas. Portanto, a maioria das propriedades localizadas nas regiões de Lisboa, Porto e Algarve não será mais elegível para este procedimento após 2022;
- A Guia Tributária do Interior concede benefícios fiscais para que os cidadãos se mudem para o interior do país.
Programas de incentivo como estes são muitos. No entanto, também é necessário que o governo de Portugal desenvolva uma estrutura habitacional adequada para incentivar o cidadão a se deslocar para essas regiões.
Por que investir em imóveis em Portugal
Vale a pena citar aqui que a Forbes elegeu Portugal como um dos melhores países para se viver após a crise de Covid.
Isso porque o país do Pastel de Belém e do Vinho do Porto tem muitos pontos fortes, como segurança e baixo custo de vida. De acordo com o artigo mencionado, Portugal oferece os seguintes benefícios para seus moradores:
- Sol durante todo o ano
- Segurança
- Boa infraestrutura
- Atenção à Saúde padrão internacional
- Ótimas praias
- Custo de vida acessível
- Estilo de vida saudável
- Grande comunidade de Aposentados
Devido aos pontos mencionados, além de muitos outros que a notícia não mencionou, Portugal está se tornando uma Estrela Europeia.
Se você quer descobrir ainda mais razões do por que Portugal está entre os melhores lugares para se viver, leia “10 coisas que vão fazer você se apaixonar por Portugal“.
Procedimentos para aquisição de imóveis
Chegamos à parte em que trataremos sobre o processo de compra de imóveis em Portugal.
Como em qualquer compra de bens caros, o comprador deve tomar algumas precauções antes de fazer negócios.
Aproveite e leia também o nosso artigo: Como comprar uma casa em Portugal estando fora do país? Passo a passo, para saber tudo sobre esse processo.
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Pesquisa e seleção de propriedades
A busca e seleção de imóveis é uma das atividades mais importantes relacionadas à aquisição.
Nesta etapa, o comprador ou o corretor de imóveis busca imóveis à venda, considerando a localização, as condições do imóvel, a estrutura interna e externa e, obviamente, o preço.
Antes de dar início a este processo faça uma lista com as características que você busca em um imóvel. Quantos quartos você precisa? É necessário ter vaga de garagem para seu carro? Você prefere uma casa de praia ou prédios no centro da cidade?
Responder a essas perguntas pode te direcionar para o que realmente você deseja.
Em Portugal, você encontrará muitos sites especializados no serviço imobiliário, como o Idealista, Imovirtual, Custo Justo e Sapo Casas.
Através de uma pesquisa online, será possível encontrar diversos anúncios e boas oportunidades em todo o país.
Caso precise de ajuda nessa tarefa, você sempre pode entrar em contato com a Viv Europe, já que nós possuímos parcerias com imobiliárias em todo o País.
Due diligence imobiliária
A due diligence imobiliária é um dos principais passos antes da transferência do imóvel. O não cumprimento pode resultar na necessidade de pagar despesas adicionais imprevistas, ou até mesmo cancelar a transação imobiliária.
Esse procedimento consiste em uma análise jurídica das informações e documentos relacionados ao vendedor e ao imóvel, impedindo, por exemplo, o comprador de realizar a transação com uma pessoa de má-fé ou a aquisição de um imóvel com responsabilidade imobiliária (como dívidas condominiais).
Portanto, especialmente nesta fase, recomenda-se uma análise jurídica por um especialista para realizar uma revisão minuciosa das informações relacionadas ao negócio. Dessa forma, o comprador é assegurado sobre a segurança na aquisição, ou mesmo a retirada do negócio, caso seja necessário.
Você deve notar que qualquer passivo imobiliário, desde que não seja grave o suficiente para tornar inviável a transferência do imóvel, pode ser descontado do preço final do imóvel.
Documentação
Começa a etapa documental.
As partes devem concordar com as condições da promessa do contrato de compra e venda, quando uma parcela preliminar é feita normalmente para vincular o vendedor à conclusão da transação imobiliária.
Os cartórios podem (e devem) realizar muitos desses procedimentos para que os documentos possam ter fé pública.
Se o comprador optar pela aquisição por meio de financiamento bancário, será necessário contratar o empréstimo com a instituição financeira.
Esta instituição também pode ser uma parte contratual no contrato de compra e venda.
Neste contrato, o objeto patrimonial da aquisição pode ser utilizado como garantia em favor da concessão do crédito imobiliário.
A partir deste momento, será necessário pagar as taxas e impostos cobrados sobre a transação imobiliária para proceder à posterior transferência de registro através da Escritura de Compra e Venda.
Contexto da crise
Estamos passando por tempos difíceis devido à crise decorrente do COVID-19 que afeta a economia mundial.
Portanto, em tempos de confinamento, é difícil nos dedicarmos a fazer negócios, especialmente devido à incerteza em relação à situação econômica no futuro.
Saber pesquisar torna-se uma necessidade para enfrentar esse período incerto. Inclusive, isso nos ajudará a vislumbrar oportunidades de investimento para o futuro, pois esta crise chegará mais cedo ou mais tarde ao fim.
Falaremos agora sobre as atividades e custos necessários para a aquisição de um imóvel em Portugal, uma vez que o setor Imobiliário é muito atrativo economicamente, principalmente em regiões próximas a grandes centros urbanos.
Custos associados à transação imobiliária
Até agora, todas as despesas incorridas na transação estavam relacionadas às etapas preparatórias desta transação legal. A partir deste momento, os custos estão relacionados com a operação em si e são obrigatórios para a conclusão do negócio.
Estes são os custos que você terá mais relevantes:
Imposto Municipal relativo a Transações Imobiliárias (IMT)
Trata-se de um imposto que deve ser pago sempre que houver uma transação financeira relacionada à compra e venda do imóvel.
Ele deve ser pago ao governo português antes da execução da Escritura de Compra e Venda e seu valor varia de acordo com o tipo de imóvel, localização e finalidade.
O calculo corresponde ao resultado da seguinte equação: Valor do imóvel (valor da propriedade ou valor da escritura, o que for maior) multiplicado pela taxa publicada pelo Estado, subtraída da parcela a ser deduzida.
Alguns sites disponibilizam um simulador para o valor desse imposto. Caso tenha interesse verifique os portais APEMIP ou Doutor Finanças.
Imposto sobre selos
Esse imposto também deve ser pago ao Estado se o imóvel for adquirido por meio de financiamento bancário e corresponder a uma alíquota de 0,8% sobre o valor da transação.
No caso do financiamento imobiliário (empréstimos hipotecários), esse imposto também é cobrado sobre esse valor no mesmo percentual.
Imposto sobre a Propriedade Territorial Municipal (IMI)
Este é um imposto sobre o imóvel que o proprietário deverá pagar anualmente.
Trata-se de uma despesa contínua e seu valor varia de 0,3% a 0,8% do valor do patrimônio líquido tributável.
Além das taxas e impostos acima mencionados, o comprador deve arcar com as despesas processuais necessárias para concluir a transação legal, entre as quais podemos destacar a obtenção dos certificados necessários para verificar a situação do vendedor e do imóvel, taxas notárias, elaboração da Escritura de Compra e Venda e registro de aquisição.
Despesas Periódicas
Após a aquisição do imóvel, o novo proprietário deverá pagar as despesas incorridas no imóvel.
Portanto, além do IMI, que, como mencionado, afetará o imóvel anualmente, o comprador também deve pagar, por exemplo, despesas com condomínio, energia elétrica, gás e abastecimento de água.
Como você pode ver, as despesas periódicas relacionadas ao imóvel não são significativas. No entanto, é importante ter em mente que você deve separar esse valor, uma vez que estamos lidando com serviços essenciais.
Dicas para evitar ser enganado
Por fim, vamos repassar algumas dicas que podem ser úteis no processo da compra de um imóvel e investimento no mercado imobiliário em Portugal. Dessa forma, você pode evitar perdas financeiras nesse processo, o que pode ser bastante estressante.
Como mencionado, recomendamos a contratação de um profissional qualificado. Este conselho tem o único objetivo de evitar novas perdas por parte dos compradores que acreditam ser capazes de realizar o procedimento sem assessoria jurídica. Você pode contar com a Viv Europe para este serviço.
Um contrato de compra e venda bem elaborado pode ser suficiente para economizar no valor do próprio imóvel.
Especialistas lidam com demandas relacionadas a imóveis todos os dias, então vendedores mal-intencionados dificilmente os enganam.
Por fim, algumas precauções devem ser tomadas em conta para evitar serem enganadas neste procedimento.
Solicite sempre documentos autenticados em cartório
Pode parecer básico, mas muitas pessoas são enganadas pois acabam confiando em qualquer documento enviado pelo vendedor. Certifique-se de que são documentos originais e legítimos após a ratificação por um cartório local.
Faça uma visita ao imóvel com um engenheiro qualificado
A falsa percepção de que o comprador pode identificar quaisquer defeitos no imóvel pode se tornar muito cara no futuro. Alguns defeitos não são visíveis ao olho nu, e só podem ser detectados por equipamentos específicos.
Não tenha pressa
Com o tempo conseguimos identificar o perfil do vendedor que está de má fé. Eles geralmente estão com pressa para fechar o negócio, apenas para desaparecer.
A aquisição de um ativo tão precioso não pode ser feita em um ritmo acelerado. Realize todas as atividades com calma e cuidado. Boas oportunidades aparecem em todos os momentos, por isso não acredite que a propriedade escolhida seja única.
Pesquise os registros profissionais
Obtenha a confirmação do registro profissional do seu conselheiro. Grande parte das informações está disponível na própria internet. Por isso, não custa nada dar um Google no nome do seu conselheiro antes de começar a fazer negócio.
Registro de imóveis
Uma das maiores dificuldades decorrentes da compra de imóveis remotamente é o problema para os compradores pesquisarem, por conta própria, os registros do imóvel.
Vale a pena lembrar que imóveis sem registro, com licença vencida, sem a aprovação do Corpo de Bombeiros, entre outros casos, não podem ser habitados.
Dívidas associadas ao imóvel
Outra situação que acontece com frequência é a aquisição de imóveis com passivo, ou seja, dívidas vinculadas a propriedade. Isso pode incluir as contas atrasadas de eletricidade, gás e condomínio.
E de quem você acha que as empresas vão cobrar essas dívidas? Se você respondeu que será ao novo proprietário acertou.
Outras situações que podemos verificar são o registro de hipotecas e financiamentos imobiliários vinculados ao ativo.
Certamente, há muitas outras precauções que o comprador diligente deve tomar. No entanto, a observância das atividades mencionadas pode evitar uma série de inconvenientes associados à compra do imóvel.
Conclusão
Pudemos ver neste guia, através de uma breve análise histórica, como o mercado imobiliário em Portugal vem se comportando ao longo do tempo.
Também analisamos o procedimento de aquisição de imóveis, além dos custos e etapas necessárias para evitar que vocês sejam enganados durante o procedimento de compra do imóvel. Infelizmente, há muitas pessoas mal-intencionadas neste negócio.
Esperamos que você tenha gostado deste guia e se sinta mais preparado para investir no mercado imobiliário em Portugal.
Se você está interessado em comprar um imóvel para solicitar um Visto para Portugal, também recomendamos a leitura do nosso artigo Tudo sobre vistos para Portugal: um guia completo para sua mudança.
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