FAQ Immobilier au Portugal

Acheter un bien immobilier au Portugal peut être extrêmement gratifiant.

Pouvoir vivre dans un pays présentant autant d'aspects positifs est sans aucun doute une raison d'être heureux.

Outre le fait d'y résider, le marché locatif du Portugal peut lui aussi être très rentable, grâce à sa solide réputation à travers l'Europe et au-delà. Dans cet article, nous aborderons certaines des questions les plus courantes concernant l'immobilier au Portugal.

Cet article répondra à quelques questions fréquentes sur l'immobilier au Portugal.

Si vous prévoyez d'acquérir un bien immobilier au Portugal, la lecture de ces informations est presque indispensable.

Enfin, gardez à l'esprit que Viv Europe peut vous aider à acquérir votre petit coin au Portugal en toute légalité et sans stress.

Comment se porte le marché immobilier au Portugal aujourd'hui ?

Entre 2015 et 2020, le marché immobilier au Portugal a enregistré une hausse jamais vue auparavant.

Avec le prestige grandissant du Portugal en tant que pôle d'investissement, de tourisme et de relocalisation, le marché immobilier a naturellement suivi le mouvement et est devenu de plus en plus concurrentiel.

De grandes entreprises et des investisseurs ont décidé de donner une chance à ce pays, et ont donc acheté de l'immobilier comme jamais auparavant, aux côtés de personnes ordinaires souhaitant simplement profiter des prix immobiliers bas comparés à ceux de leurs voisins déjà célèbres.

Ce boom dans ce secteur a également été le reflet de la croissance économique du Portugal, qui a fait du Portugal la star européenne durant 2018 et 2019.

Malheureusement, la crise du Covid est arrivée.

Comme ce qui se passe dans presque tous les pays européens, le marché immobilier a ralenti, car les gens dépensent globalement moins d'argent, et les mesures de confinement ont également rendu plus difficiles les visites de biens en personne.

Certains agents immobiliers affirment que la fourchette de prix de l'immobilier n'a pas beaucoup changé avec la crise de 2020, mais la vague arrivée en 2021 pourrait modifier ce scénario.

Aujourd'hui, fin 2025, le marché du logement portugais reste très actif, surtout grâce au fort intérêt des acheteurs internationaux. Les prix continuent de grimper, mais pas aussi vite qu'il y a quelques années. Des changements de politique récents, comme la suppression progressive du Golden Visa pour les investisseurs immobiliers et le durcissement du programme de Résident Non Habituel (NHR), ont quelque peu ralenti les choses, mais les étrangers restent très intéressés par l'achat ici.

• À lire aussi : Régime NHR du Portugal 2.0 : IFICI – Avantages fiscaux en 2025

Qu'est-ce qu'une procédure de relocalisation ?

Les services de relocalisation sont proposés par des entreprises qui offrent aux clients un accompagnement immobilier complet, de la recherche de biens, des visites et des visites vidéo jusqu'à la gestion des démarches de location ou d'achat et l'enregistrement des certificats auprès des organismes publics, le tout avant même que le client n'arrive au Portugal.

Même le financement bancaire immobilier peut être géré par l'entreprise.

L'objectif principal est de finaliser les démarches liées au bien afin que l'expatrié n'ait à se soucier de rien concernant son logement à son arrivée au Portugal et puisse simplement profiter de son chez-soi dans ce pays.

Est-il possible de louer un bien au Portugal à distance ?

Oui. En gros, vous devrez prouver vos moyens financiers pour payer le loyer en présentant, par exemple, votre avis d'imposition, des justificatifs de revenus mensuels, des relevés bancaires et un casier judiciaire.

Le propriétaire peut également demander des documents supplémentaires pour s'assurer que le locataire respectera le contrat.

En général, les propriétaires exigent de deux à quatre mensualités de loyer d'avance, la garantie étant fournie soit par un dépôt, soit par un garant. Toutefois, les conditions peuvent varier selon l'accord.

Que dois-je prendre en compte avant de louer un bien ?

Malgré la croissance récente du marché immobilier, le Portugal compte de nombreux bâtiments de construction ancienne ; voici donc quelques aspects importants à prendre en compte :

• Évaluez le besoin d'un système de chauffage ou de climatisation et d'un double vitrage (les bâtiments les plus récents disposent déjà d'un système de chauffage/refroidissement).
• La proximité des écoles, des hôpitaux, des commerces et du réseau de transports en commun.
• Le mobilier est également un élément important lors de la location d'un bien. Il est courant de trouver des biens entièrement meublés ; cependant, la plupart d'entre eux ne comprennent que la cuisine, équipée d'appareils électroménagers de base.

En prenant ces petites précautions, vous pourrez trouver le bien parfait pour vous.

Combien coûte l'achat d'un bien immobilier au Portugal ?

Selon le district, la ville et le quartier sur lesquels se concentre votre choix, le prix du bien peut varier.

Bien que le Portugal soit un petit pays, il présente également une variation considérable des prix de l'immobilier, les zones les plus prisées, telles que Lisbonne et Porto, étant les plus chères.

Bien sûr, nous ne pouvons pas passer en revue toutes les zones et tous les types d'appartements pour vous donner un échantillon des prix. En moyenne, le coût d'achat d'un bien immobilier au Portugal par mètre carré est actuellement de 2 951 €/m2.

Cela dit, voici un aperçu du coût de l'immobilier dans quelques-unes des villes populaires du Portugal.

Les estimations de prix proviennent d'Idealista (à la date de septembre 2025).

Outre la valeur du bien, il existe d'autres types de coûts que l'acheteur devra supporter, comme nous le décrirons plus loin.

À lire aussi : Qualité de vie au Portugal : découvrez ce que ressentir la paix signifie

Quelle est la procédure pour acheter un bien immobilier au Portugal ?

N'importe qui peut dire qu'acheter un bien immobilier au Portugal est facile, et vous ne vous tromperez pas.

Si vous avez l'argent pour acheter le bien et supporter les coûts associés (tels que les frais bancaires, les taxes, etc.), tôt ou tard, vous en serez propriétaire.

En effet, des tâches comme la rédaction du contrat d'achat, l'enregistrement de l'acte et l'obtention des certificats nécessaires peuvent être prises en charge soit par l'agence immobilière, soit même par la banque.

Que ne feront-ils pas pour eux ? Le due diligence (analyse juridique) du bien et du vendeur. C'est l'étape la plus importante de l'achat d'un bien, où que ce soit.

Les conséquences de l'achat d'un bien qui n'est pas « achetable » ou de son achat auprès de quelqu'un qui n'est pas le véritable propriétaire peuvent constituer un véritable problème à l'avenir.

De plus, acheter un bien criblé de dettes peut devenir un casse-tête pour le nouveau propriétaire. Êtes-vous prêt à courir le risque d'être facturé d'un montant qui n'a rien à voir avec vous ?

Gardez à l'esprit que l'objectif principal d'un agent immobilier est de vendre le bien, tout comme l'objectif d'une banque est de prêter de l'argent pour l'achat. Dans les deux cas, leur bénéfice provient directement de la transaction.

En revanche, l'objectif principal de l'avocat est de conseiller son client pour qu'il fasse une bonne affaire en analysant tous les documents afin de s'assurer que rien de fâcheux ne se produira avec cette transaction à l'avenir.

Quel est le risque d'acheter un bien seul ?

Comme mentionné dans la réponse précédente, le principal risque sera d'être induit en erreur.

Vous pourrez mener à bien la procédure d'achat, mais vous ne serez pas certain de ne pas rencontrer un problème lié au bien ou au vendeur à l'avenir.

Quelles sont les exigences de la banque pour un financement immobilier ?

Les exigences d'une banque pour accorder un financement immobilier peuvent varier selon de nombreuses conditions. Personnellement, j'ai entendu de nombreux compliments à l'égard de la Millennium Bank pour l'octroi de crédits.

Ci-dessous, nous mentionnerons quelques exigences courantes en matière de financement immobilier.

• Numéro fiscal (NIF) : Il s'agit d'une exigence obligatoire, quelle que soit la banque que vous choisissez. Obtenir votre NIF doit être votre première tâche si vous prévoyez d'acquérir un bien.
• Titre de séjour : Ce document prouve que vous résidez légalement au Portugal. La plupart des banques exigent ce document pour ouvrir un compte de crédit au nom de l'acheteur. Dans certains cas, le passeport peut également être utilisé accompagné d'autres documents.
• Revenus au Portugal : Bien que cela puisse sembler évident, les banques ont besoin de l'assurance que vous pouvez couvrir les mensualités du prêt. Pour cette raison, un justificatif de revenus, qu'il provienne d'un contrat de travail, d'une activité indépendante, de dividendes d'entreprise ou de sources similaires, est requis.
• Revenus hors du Portugal : Il se peut que l'acheteur vive hors du Portugal et souhaite acheter un bien lorsqu'il décide de s'installer dans ce pays, ou peut-être que l'acquisition est un investissement, le propriétaire mettant le bien en location. C'est pourquoi les revenus hors du Portugal seront analysés comme le document le plus important pour prouver la capacité à payer les mensualités.
• Fonds disponibles : Outre les revenus mensuels, l'acheteur doit prouver qu'il dispose de ressources suffisantes pour payer les mensualités si, par exemple, il perd son emploi. Plus il y a de fonds disponibles, mieux c'est.
• Garanties : Les banques doivent s'assurer du remboursement même dans le pire des scénarios, c'est pourquoi elles exigent souvent des sûretés telles qu'un compte séquestre, un garant ou une hypothèque sur un autre bien. Pour les étrangers, cela peut s'avérer compliqué puisque la plupart des garanties doivent être basées au Portugal.
• Certificats du bien : Ce sont les documents qui doivent être analysés par les avocats. La banque exigera tous les documents prouvant que le bien est prêt à être vendu par le vendeur. Évidemment, la banque ne prendra pas le risque d'investir de l'argent dans une transaction qui pourrait ne pas aboutir (ce qui entraînerait probablement une perte d'argent).
• Inspection du bien : Enfin, il y a l'inspection du bien. Toutes les banques n'effectuent pas une inspection du bien pour s'assurer qu'il est physiquement conforme aux documents. C'est une pratique qui devrait toujours être réalisée. Après tout, la banque investit beaucoup d'argent dans l'affaire.

Ce ne sont là que quelques exigences que les banques portugaises demandent habituellement pour financer un bien.

Quels sont les frais bancaires pour un financement immobilier ?

Je sais que vous attendiez cette question. D'accord, essayons d'être aussi clairs que possible.

Les banques facturent généralement des frais pour l'ouverture du compte d'un client, et ces coûts sont également soumis à des taxes. De plus, les clients sont souvent tenus de souscrire une assurance-vie, qui couvre le prêt en cas de décès pendant la période de remboursement.

Il est très difficile d'évaluer combien d'argent vous allez dépenser pour ce type de coûts, mais sachez que ce sera probablement plus de 2 000 €, et certains coûts seront inclus dans les mensualités.

Outre ces coûts, nous avons la valeur la plus importante à prendre en compte : le taux de financement.

S'il fallait préciser toutes les possibilités liées au taux de financement, nous y serions pour toujours, alors allons droit à l'essentiel.

Des facteurs tels que la durée du prêt, le montant de l'apport, les taux d'intérêt fixes ou variables et la solidité des garanties peuvent tous influer sur le taux de financement.

Le taux de financement du Portugal n'est pas élevé comparé à celui d'autres pays européens.

Le taux le plus important à connaître est le TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global), soit le Taux Annuel Effectif Global des Charges. Il représente le coût total du prêt pour le client et s'exprime en pourcentage du montant prêté par la banque.

Le calcul du TAEG englobe tous les coûts liés au prêt, y compris les frais bancaires, l'assurance, les intérêts, les taxes, les frais d'enregistrement (le cas échéant) et tous les autres frais associés.

D'autres coûts financiers importants, tels que le spread bancaire et le TAN, sont déjà intégrés dans le TAEG, c'est pourquoi il s'agit du taux le plus important à analyser.

Pour avoir une idée des coûts du TAEG, nous avons réalisé une simulation sur le portail Compara Já comme suit :

Nous avons choisi l'acquisition d'un bien d'une valeur de 200 000 € pour lequel nous avons demandé un prêt de 90 % de sa valeur (soit 180 000 €) à rembourser sur une période de 30 ans, sans présenter de garanties.

En considérant que nous avons un emploi stable, un revenu mensuel de 2 500 € et des dépenses mensuelles de 1 200 €, voici les résultats les plus abordables :

Bien sûr, ce n'est qu'une simulation. Plus nous partageons d'informations avec les banques, plus les valeurs sont précises.

Quelle est la charge fiscale liée à l'achat d'un bien ?

Si vous souhaitez acheter un bien au Portugal, sachez que vous devrez payer des taxes.

Voici les taxes liées à l'immobilier au Portugal :

Taxe municipale sur les transactions immobilières (IMT) : Cette taxe s'applique à toute transaction financière impliquant l'achat ou la vente d'un bien immobilier.

Elle doit être réglée auprès de l'État portugais avant la signature de l'acte d'achat et de vente, et sa valeur varie selon le type de bien, l'emplacement et la finalité.

Le montant est calculé à l'aide de cette formule : la valeur du bien (soit la valeur de marché, soit la valeur de l'acte, la plus élevée des deux) multipliée par le taux publié par l'État, moins la part déductible.

Consultez le tableau simulé pour le calcul de l'IMT, tel que publié par le portail APEMIP :

Droit de timbre : Cette taxe doit également être payée à l'État si le bien est acquis par le biais d'un financement bancaire et correspond à un taux de 0,8 % sur la valeur de la transaction.

Cette taxe s'applique dans de nombreux autres cas, tels que l'ouverture d'un crédit bancaire et d'autres transactions financières.

Taxe foncière municipale (IMI) : Une taxe annuelle sur la propriété d'un bien, avec des taux allant de 0,3 % à 0,8 % de la valeur cadastrale du bien.

Ce taux de taxe varie de 0,3 % à 0,8 % et s'applique sur la valeur du bien.

Par conséquent, l'achat d'un bien d'une valeur de 475 000 € entraînerait les coûts suivants :

• Bien : 475 000 €
• IMT : 26 040,60 €
• Droit de timbre : 3 800 €

Quelle est la charge fiscale liée à la location d'un bien ?

Pour chaque loyer perçu, le propriétaire devra payer le droit de timbre.

Ce montant correspond à 10 % du loyer mensuel.

Comme indiqué précédemment, les propriétaires doivent payer l'IMI annuel, calculé en multipliant le taux de taxe fixé par le gouvernement pour l'année par la valeur cadastrale du bien.

De plus, les revenus tirés de la location sont imposés en fonction de la durée du contrat :

• Moins de 2 ans : 28 %
• De 2 à 5 ans : 26 %
• De 5 à 10 ans : 23 %
• De 10 à 20 ans : 14 %
• Plus de 20 ans : 10 %

Dans des situations spécifiques, il est possible de retenir l'IRS ou l'IRC sur les loyers payés par le locataire, puis d'effectuer la régularisation dans la déclaration annuelle de revenus.

Si le bien est un appartement ou une maison situé dans une copropriété fermée, vous devez également inclure le montant des charges de copropriété en tant que dépense.

• À lire aussi : Pourquoi les Américains choisissent le Portugal pour leurs investissements immobiliers

Quelle est la qualité des biens immobiliers au Portugal ?

La réponse magique est : Cela dépend.

Je ne vais pas mentir, la plupart des biens au Portugal sont anciens, en particulier ceux situés près du centre-ville.

Il est important de noter qu'ancien ne signifie pas nécessairement inhabitable. De nombreux biens anciens sont en excellent état, tandis que d'autres peuvent nécessiter des rénovations. Seul un petit nombre est réellement impropre à l'habitation.

Si vous quittez le centre-ville, vous pourrez voir des bâtiments neufs préparés pour les fortes chaleurs ou le froid, modernes, et ainsi de suite.

Disons que vous avez choisi un appartement ancien pour y vivre. Voici les principales préoccupations que j'aurais :

• quel est le certificat énergétique du logement ?
• quelle est l'épaisseur du mur mitoyen avec les voisins ?
• les matériaux de construction peuvent-ils tenir le froid de l'hiver à l'écart ?
• comment est le chauffage de l'appartement ? (oui, il peut faire vraiment froid en hiver)

Par ailleurs, une analyse générale du bien par un électricien et un plombier peut être de bon goût.

Devrai-je payer un agent immobilier ?

L'agent immobilier vous facturera certainement son service si vous y faites appel.

Réunir le bon acheteur et le bon vendeur n'est pas une tâche aisée. De plus, des responsabilités comme la gestion des documents sont souvent prises en charge par des avocats spécialisés en immobilier.

Selon l'agence immobilière, différents coûts sont associés à sa commission.

Dans l'ensemble, la commission peut varier entre 3 % et 5 % du prix de la transaction, sachant que la plupart des entreprises facturent le taux de 5 % au Portugal.

Par conséquent, l'achat d'un bien d'une valeur de 400 000 € générerait une commission d'environ 22 000 € à 25 000 €.

L'immobilier au Portugal est-il un bon investissement ?

Cela peut l'être. Acheter un appartement ancien près de la plage et réaliser une petite rénovation peut faire grimper le prix du bien de façon incroyable.

De nombreux Portugais, en particulier les générations plus âgées, n'accordent pas beaucoup d'importance à l'esthétique. Pourtant, même de petites améliorations peuvent transformer l'aspect d'un appartement et augmenter considérablement son prix de vente.

Acheter pour louer peut également être une bonne idée.

Combien pouvons-nous facturer (par mois) pour la location d'un bien ? La même réponse que pour l'achat. Cela dépend.

Considérons un appartement de 2 chambres, bien situé et en bon état, dans les villes suivantes :

• Lisbonne : entre 1 000 € et 1 500 €
• Porto : entre 700 et 1 200 €
• Braga : entre 500 € et 1 000 €
• Faro : entre 600 € et 1 100 €

Est-ce un bon investissement ? Vous devez faire les calculs, mais en général, compte tenu de la période durant laquelle le bien va être loué, cela peut vous procurer un revenu supplémentaire avec (presque) aucun stress.

Si je décide d'acheter pour revendre un bien à titre d'investissement, devrai-je payer des taxes ?

Outre toutes les dépenses mentionnées pour l'achat du bien, la vente d'un bien générera certainement une plus-value qui, comme vous l'imaginez, sera imposée.

Il s'agit d'un sujet complexe qui pourrait remplir des livres entiers rien que pour en couvrir les bases, c'est pourquoi de nombreux cabinets d'avocats se spécialisent exclusivement dans ces situations.

Mais essayons de rester simples. Comme beaucoup d'autres pays, le Portugal impose une taxe sur les plus-values lors de la vente d'actifs en général (selon l'origine du capital).

Les plus-values issues de la vente d'un bien immobilier sont calculées comme la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, ajustée à l'aide de coefficients monétaires et de certaines charges et dépenses applicables.

Selon que vous êtes résident ou non au Portugal, et également si ce bien est votre résidence principale, différents taux d'imposition s'appliqueront.

Si vous êtes résident du Portugal :

• Les gains obtenus dans le monde entier (y compris la vente d'un bien ou même la retraite) sont imposés comme des revenus.
• Toute plus-value immobilière est ajoutée à votre revenu annuel et imposée selon les taux d'imposition sur le revenu, qui vont de 14,5 % à 48 %.
• Les plus-values seront prises en compte à hauteur de 50 % de leur valeur, en appliquant les taux généraux prévus par le Code de l'IRS.

Si vous réinvestissez le produit dans une autre résidence principale au Portugal — ou dans les pays de l'UE/EEE ayant une convention fiscale avec le Portugal — vous pourriez être exonéré du paiement de la taxe sur les plus-values.

Le nouveau bien doit être acquis entre 24 mois avant et 36 mois après la date de vente du bien ayant généré la plus-value.

Si vous n'êtes pas résident du Portugal :

• La plus-value issue de la vente d'un bien immobilier au Portugal est soumise à un taux d'imposition de 28 % pour les particuliers et de 25 % pour les personnes morales.

C'est un sujet qui attire beaucoup l'attention ; si vous avez des questions spécifiques, n'hésitez pas à nous le faire savoir.

Puis-je obtenir la citoyenneté portugaise si j'achète un bien immobilier au Portugal ?

Plus maintenant. Jusqu'à récemment, le programme Golden Visa du Portugal permettait aux personnes de prétendre à la résidence, et à terme à la citoyenneté, en investissant dans l'immobilier. Mais depuis 2023, cette option a été supprimée. Vous pouvez toujours demander un Golden Visa par le biais d'autres types d'investissement (comme la création d'emplois ou le soutien à des projets culturels), mais le simple achat d'un bien ne donne plus droit à ce dispositif.

Alors, quelle est la voie à suivre désormais ?

Vous pouvez toujours devenir résident au Portugal grâce à d'autres types de visas, comme le visa D7 (pour les personnes disposant de revenus passifs ou de pensions) ou le visa Nomade Numérique (pour les travailleurs à distance).

Après avoir vécu légalement au Portugal pendant cinq ans, vous pouvez demander la citoyenneté et, à terme, un passeport portugais — que vous soyez propriétaire d'un bien ou non.

Posséder un logement ici peut faciliter la vie, mais à lui seul, ce n'est plus un raccourci vers la citoyenneté.

Comment Viv Europe peut-elle m'aider dans ce processus ?

Nous espérons vous avoir aidé à mieux comprendre le marché immobilier au Portugal.

C'est aussi pourquoi bénéficier d'une assistance professionnelle lors de l'achat d'un bien immobilier au Portugal peut être si important.

En réalisant ce processus vous-même, vous vous fatiguerez certainement (à essayer de trouver des informations sur cette procédure), et vous courrez également le risque d'être induit en erreur.

Voici les activités que cette entreprise fournira :

• Rechercher des biens selon les exigences du client.
• Après avoir choisi le bien, procéder à une analyse juridique complète du bien et de la situation du vendeur.
• Rédiger le contrat d'achat et de vente ainsi que l'acte.
• Enregistrer tous les documents pour transférer la propriété du bien.
• Activités complémentaires telles que l'ouverture du NIF, du compte bancaire et les tâches accessoires.

Dès que vous êtes prêt, nous ne sommes qu'à un appel de distance – réservez une consultation avec Viv Europe et démarquez votre dossier des autres. Lancez votre processus d'investissement avec l'accompagnement d'experts financiers qui alignent vos investissements sur vos objectifs financiers !

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