FAQ Imoveis em Portugal

Comprar um imovel em Portugal pode ser extremamente gratificante.

Poder morar em um pais com tantos aspectos positivos e, sem duvida, um motivo para ser feliz.

Alem de morar em Portugal, o mercado de aluguel do pais tambem pode ser bastante rentavel, gracas a sua solida reputacao na Europa e fora dela. Neste artigo, vamos abordar algumas das duvidas mais comuns sobre imoveis em Portugal.

Este artigo vai responder algumas perguntas populares sobre imoveis em Portugal.

Se voce esta planejando adquirir um imovel em Portugal, ler estas informacoes e quase obrigatorio.

Por fim, tenha em mente que a Viv Europe pode ajudar voce a adquirir o seu cantinho em Portugal sem estresse e de forma legal.

Como esta o mercado imobiliario em Portugal hoje?

Entre 2015 e 2020, o mercado imobiliario em Portugal registrou um crescimento nunca antes visto.

Com o crescente prestigio de Portugal como polo de investimento, turismo e mudanca de residencia, o mercado imobiliario naturalmente acompanhou esse movimento e se tornou cada vez mais competitivo.

Grandes empresas e investidores decidiram dar uma chance a este pais e, por isso, compraram imoveis como nunca antes, junto com pessoas comuns que so queriam aproveitar os baixos precos dos imoveis em comparacao com os ja famosos vizinhos.

Esse boom no setor foi tambem um reflexo do crescimento economico de Portugal, que fez do pais a estrela europeia durante 2018 e 2019.

Infelizmente, veio a crise da Covid.

Assim como aconteceu em quase todos os paises europeus, o mercado imobiliario desacelerou, ja que as pessoas passaram a gastar menos dinheiro no geral, e as medidas de confinamento tambem dificultaram a visita presencial aos imoveis.

Alguns corretores de imoveis dizem que a faixa de preco dos imoveis nao mudou muito com a crise de 2020, mas a onda que chegou em 2021 pode mudar esse cenario.

Agora, no final de 2025, o mercado imobiliario de Portugal continua agitado, principalmente gracas ao forte interesse de compradores internacionais. Os precos ainda estao subindo, mas nao tao rapido quanto ha alguns anos. Mudancas recentes nas politicas, como o fim do Golden Visa para investidores imobiliarios e o endurecimento do programa Residente Nao Habitual (NHR), desaceleraram um pouco as coisas, mas os estrangeiros continuam muito interessados em comprar por aqui.

• Leia tambem: Regime NHR 2.0 em Portugal: IFICI - Beneficios Fiscais em 2025

O que e um procedimento de relocacao?

Os servicos de relocacao sao oferecidos por empresas que fornecem aos clientes um pacote completo de suporte imobiliario, desde a busca por imoveis, visitas e tours em video ate o tratamento da papelada de aluguel ou compra e o registro de certidoes junto aos orgaos publicos, tudo isso antes mesmo de o cliente chegar a Portugal.

Ate o financiamento imobiliario bancario pode ser gerenciado pela empresa.

O principal objetivo e concluir as tarefas relacionadas ao imovel para que o expatriado nao precise se preocupar com nada relacionado a sua acomodacao ao chegar a Portugal e apenas aproveite o seu lugar naquele pais.

E possivel alugar um imovel em Portugal a distancia?

Sim. Basicamente, voce tera que comprovar os meios financeiros para pagar o aluguel apresentando, por exemplo, o seu comprovante de imposto de renda, comprovante de renda mensal, extratos bancarios e antecedentes criminais.

O proprietario tambem pode solicitar alguns documentos adicionais para garantir que o inquilino cumprira o contrato.

Normalmente, os proprietarios exigem de duas a quatro parcelas de aluguel adiantadas, com a garantia fornecida por meio de um deposito ou de um fiador. No entanto, os termos podem variar dependendo do contrato.

O que devo considerar antes de alugar um imovel?

Apesar do crescimento do mercado imobiliario nos ultimos tempos, Portugal tem muitos predios de construcao antiga, entao aqui estao alguns aspectos importantes a considerar:

• Avaliar a necessidade de um sistema de aquecimento ou ar-condicionado e de vidros duplos (os predios mais recentes ja contam com sistema de aquecimento/refrigeracao).
• A proximidade de escolas, hospitais, comercio e do sistema de transporte publico.
• A mobilia tambem e um item importante ao alugar um imovel. E comum encontrar imoveis totalmente mobiliados; no entanto, a maioria deles inclui apenas a cozinha, que vem equipada com eletrodomesticos basicos.

Tomando essas pequenas precaucoes, voce conseguira encontrar o imovel perfeito para voce.

Quanto custa comprar um imovel em Portugal?

Dependendo do Distrito, da cidade e do bairro em que a sua escolha estiver concentrada, o preco do imovel pode variar.

Embora Portugal seja um pais pequeno, ele tambem apresenta uma variacao consideravel em termos de precos de imoveis, sendo as areas mais populares, como Lisboa e Porto, as mais caras.

Claro, nao temos como passar por todas as areas e todos os tipos de apartamentos para dar uma amostra do preco. Em media, o custo de comprar um imovel em Portugal por metro quadrado atualmente e de 2.951 EUR/m2.

Dito isso, aqui esta um detalhamento do custo dos imoveis em algumas das cidades mais populares de Portugal.

As estimativas de preco sao do Idealista (referentes a setembro de 2025).

Alem do valor do imovel, ha outros tipos de custos que o comprador tera que arcar, como sera descrito mais adiante.

Qual e o procedimento para comprar um imovel em Portugal?

Qualquer um pode dizer que comprar um imovel em Portugal e facil, e voce nao estara enganado.

Se voce tem o dinheiro para comprar o imovel e arcar com os custos relacionados (como taxas bancarias, impostos etc.), mais cedo ou mais tarde voce sera o proprietario.

Isso porque tarefas como a elaboracao do contrato de compra, o registro da escritura e a obtencao das certidoes necessarias podem ser tratadas tanto pela imobiliaria quanto ate mesmo pelo banco.

O que nao sera feito por eles? A due diligence (analise juridica) do imovel e do vendedor. Esta e a etapa mais importante na compra do imovel, nao importa onde.

As consequencias de comprar um imovel que nao e "comeravel" ou de compra-lo de alguem que nao e o verdadeiro proprietario podem ser um grande problema no futuro.

Alem disso, comprar um imovel cheio de dividas pode ser uma dor de cabeca para o novo proprietario. Voce esta disposto a correr o risco de ser cobrado por um valor que nao tem nada a ver com voce?

Tenha em mente que o principal objetivo de um corretor e vender o imovel, assim como o objetivo de um banco e emprestar dinheiro para a compra. Em ambos os casos, o lucro deles vem diretamente da transacao.

Por outro lado, o principal objetivo do advogado e orientar o seu cliente a fazer um bom negocio, analisando todos os documentos para garantir que nada de ruim aconteca com aquela transacao no futuro.

Qual e o risco de comprar um imovel sozinho?

Como mencionado na resposta anterior, o principal risco sera ser enganado.

Voce conseguira concluir o procedimento de compra, mas nao tera certeza de que nao enfrentara um problema relacionado ao imovel ou ao vendedor no futuro.

Quais sao os requisitos do banco para o financiamento imobiliario?

Os requisitos do banco para conceder um financiamento imobiliario podem variar de acordo com muitas condicoes. Pessoalmente, ja ouvi muitos elogios ao Millennium Bank pela concessao de credito.

Abaixo, vamos mencionar alguns requisitos populares quando se trata de financiamento imobiliario.

• Numero de Contribuinte (NIF): Este e um requisito obrigatorio, nao importa qual banco voce escolha. Obter o seu NIF deve ser a sua primeira tarefa se voce planeja adquirir um imovel.
• Autorizacao de Residencia: Este documento comprova que voce reside legalmente em Portugal. A maioria dos bancos exige este documento para abrir uma conta de credito para o comprador. Em alguns casos, o passaporte tambem pode ser usado junto com outros documentos.
• Renda em Portugal: Embora possa parecer obvio, os bancos precisam de garantia de que voce pode arcar com as parcelas mensais do emprestimo. Por esse motivo, e exigida a comprovacao de renda, seja proveniente de um contrato de trabalho, trabalho autonomo, dividendos de empresa ou fontes similares.
• Renda fora de Portugal: Pode ser que o comprador viva fora de Portugal e queira comprar um imovel quando decidir mudar-se para este pais, ou talvez a aquisicao seja um investimento, ja que o proprietario vai alugar o lugar. Por isso, a renda fora de Portugal sera analisada como o documento mais importante para comprovar a capacidade de pagar as parcelas.
• Recursos disponiveis: Junto com a renda mensal, o comprador deve comprovar que possui recursos suficientes para pagar as parcelas se, por exemplo, perder o emprego. Quanto mais recursos disponiveis, melhor.
• Garantias: Os bancos precisam garantir o pagamento mesmo no pior cenario, e por isso costumam exigir salvaguardas como uma conta caucao, um fiador ou uma hipoteca sobre outro imovel. Para estrangeiros, isso pode ser desafiador, ja que a maioria das garantias deve estar baseada em Portugal.
• Certidoes do imovel: Estes sao os documentos que devem ser analisados pelos advogados. O banco exigira todos os documentos que comprovem que o imovel esta pronto para ser vendido pelo vendedor. Obviamente, o banco nao vai arriscar colocar dinheiro em uma transacao que pode nao ser concretizada (o que provavelmente faria com que o dinheiro fosse perdido).
• Vistoria do imovel: Por fim, ha a vistoria do imovel. Nem todos os bancos fazem uma vistoria do imovel para garantir que ele esteja fisicamente de acordo com os documentos. Esta e uma pratica que deve ser sempre realizada. Afinal, o banco esta colocando muito dinheiro no negocio.

Estes sao apenas alguns requisitos que os bancos portugueses costumam exigir para financiar um imovel.

Quais sao as taxas bancarias para o financiamento imobiliario?

Eu sei que voce estava esperando por essa pergunta. Certo, vamos tentar ser o mais claros possivel.

Os bancos costumam cobrar uma taxa pela abertura da conta do cliente, e esses custos tambem estao sujeitos a impostos. Alem disso, os clientes muitas vezes sao obrigados a contratar um seguro de vida, que cobre o emprestimo em caso de falecimento durante o periodo de pagamento.

E muito dificil mensurar quanto dinheiro voce vai gastar com esses tipos de custos, mas tenha certeza de que provavelmente sera mais de 2.000 EUR, e alguns custos estarao incluidos nas parcelas mensais.

Junto com esses custos, temos o valor mais importante a considerar: a taxa de financiamento.

Se tivessemos que especificar todas as possibilidades relacionadas a taxa de financiamento, ficariamos aqui para sempre, entao vamos direto ao basico.

Fatores como o prazo do emprestimo, o valor da entrada, taxas de juros fixas ou variaveis e a solidez das garantias podem todos afetar a taxa de financiamento.

A taxa de financiamento de Portugal nao e alta quando comparada com a de outros paises europeus.

A taxa mais importante a se conhecer e a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global). Ela representa o custo total do emprestimo para o cliente e e expressa como uma porcentagem do valor emprestado pelo banco.

O calculo da TAEG abrange todos os custos vinculados ao emprestimo, incluindo taxas bancarias, seguros, juros, impostos, taxas de registro (quando aplicaveis) e quaisquer outros encargos relacionados.

Outros custos financeiros importantes, como o spread do banco e a TAN, ja estao incorporados na TAEG, e por isso esta e a taxa mais importante a ser analisada.

Para ter uma ideia dos custos da TAEG, fizemos uma simulacao no Portal Compara Ja da seguinte forma:

Escolhemos a aquisicao de um imovel no valor de 200.000 EUR no qual solicitamos um emprestimo de 90% do seu valor (ou seja, 180.000 EUR) a ser pago ao longo de um periodo de 30 anos, sem apresentar garantias.

Considerando que temos um emprego estavel, uma renda mensal de 2.500 EUR e despesas mensais de 1.200 EUR, aqui estao os resultados mais acessiveis:

Claro, isto e apenas uma simulacao. Quanto mais informacoes compartilharmos com os bancos, mais especificos serao os valores.

Qual e a carga tributaria para comprar um imovel?

Se voce quer comprar um imovel em Portugal, saiba que tera que pagar impostos.

Abaixo estao os impostos relacionados a imoveis em Portugal:

Imposto Municipal sobre Transacoes de Imoveis (IMT): Este imposto e aplicado a qualquer transacao financeira que envolva a compra ou venda de imoveis.

Ele deve ser pago ao governo portugues antes da realizacao da Escritura de Compra e Venda, e o seu valor varia de acordo com o tipo de imovel, a localizacao e a finalidade.

O valor e calculado usando esta formula: o valor do imovel (seja o valor de mercado ou o valor da escritura, o que for maior) multiplicado pela taxa publicada pelo estado, menos a parcela dedutivel.

Confira a tabela simulada para o calculo do IMT, conforme publicada pelo portal APEMIP:

Imposto de Selo: Este imposto tambem deve ser pago ao Estado se o imovel for adquirido por meio de financiamento bancario e corresponde a uma taxa de 0,8% sobre o valor da transacao.

Este imposto e aplicavel em muitos outros casos, como a abertura de credito bancario e outras transacoes financeiras.

Imposto Municipal sobre Imoveis (IMI): Um imposto anual sobre a propriedade do imovel, com taxas que variam de 0,3% a 0,8% do valor patrimonial do imovel.

Essa taxa varia de 0,3% a 0,8% e e aplicavel sobre o valor do imovel.

Portanto, comprar um imovel no valor de 475.000 EUR geraria os seguintes custos:

• Imovel: 475.000 EUR
• IMT: 26.040,60 EUR
• Imposto de Selo: 3.800 EUR

Qual e a carga tributaria para alugar um imovel?

Para cada aluguel de imovel, o proprietario tera que pagar o Imposto de Selo.

Esse valor corresponde a 10% do aluguel mensal.

Como observado anteriormente, os proprietarios de imoveis devem pagar o IMI anual, calculado multiplicando a taxa de imposto definida pelo governo para aquele ano pelo valor patrimonial tributario do imovel.

Alem disso, a renda obtida com o aluguel e tributada dependendo da duracao do contrato:

• Menos de 2 anos: 28%
• De 2 a 5 anos: 26%
• De 5 a 10 anos: 23%
• De 10 a 20 anos: 14%
• Mais de 20 anos: 10%

Em situacoes especificas e possivel reter IRS ou IRC sobre os alugueis pagos pelo inquilino e depois fazer o acerto na Declaracao de Imposto de Renda anual.

Se o imovel for um apartamento ou uma casa localizada em um condominio fechado, voce tambem deve incluir o valor do condominio como despesa.

• Leia tambem: Por que os Americanos estao Escolhendo Portugal para Investimentos Imobiliarios

Qual e a qualidade dos imoveis em Portugal?

A resposta magica e: Depende.

Nao vou mentir, a maioria dos imoveis em Portugal e antiga, especialmente os localizados perto do centro.

E importante notar que antigo nao significa necessariamente inabitavel. Muitos imoveis mais antigos estao em excelente estado, enquanto outros podem precisar de reformas. Apenas um pequeno numero e realmente improprio para morar.

Se voce sair do centro, podera ver predios novos preparados para o clima quente ou frio, modernos e assim por diante.

Digamos que voce escolheu um apartamento antigo para morar. Estas seriam as minhas principais preocupacoes:

• qual e o certificado energetico do lugar?
• qual e a espessura da parede com os vizinhos?
• o material de construcao consegue manter o frio do inverno do lado de fora?
• como e o aquecedor do apartamento? (sim, pode fazer muito frio no inverno)

Alem disso, uma analise geral do imovel por um eletricista e um encanador pode ser de bom tom.

Vou ter que pagar por um corretor?

O corretor certamente vai cobrar pelo servico dele se voce o utilizar.

Reunir o comprador e o vendedor certos nao e uma tarefa facil. Alem disso, responsabilidades como o tratamento da papelada costumam ser gerenciadas por advogados imobiliarios.

De acordo com a imobiliaria, diferentes custos estao associados a sua comissao.

No geral, a comissao pode variar entre 3% e 5% do preco da transacao, sendo conhecido que a maioria das empresas cobra a taxa de 5% em Portugal.

Portanto, comprar um imovel no valor de 400.000 EUR geraria um valor de comissao de cerca de 22.000 EUR a 25.000 EUR.

Os imoveis em Portugal sao um bom investimento?

Podem ser. Comprar um apartamento antigo perto da praia e fazer uma pequena reforma pode aumentar o preco do imovel de forma incrivel.

Muitos portugueses, especialmente os das geracoes mais velhas, nao dao muita importancia a estetica. Ainda assim, mesmo pequenas atualizacoes podem transformar a aparencia de um apartamento e aumentar significativamente o seu preco de venda.

Comprar para alugar tambem pode ser uma boa ideia.

Quanto podemos cobrar (mensalmente) pelo aluguel de um imovel? A mesma resposta de comprar um. Depende.

Considere um apartamento de 2 quartos, bem localizado e em boas condicoes, nas seguintes cidades:

• Lisboa: entre 1.000 EUR e 1.500 EUR
• Porto: entre 700 e 1.200 EUR
• Braga: entre 500 EUR e 1.000 EUR
• Faro: entre 600 EUR e 1.100 EUR

E um bom investimento? Voce tem que fazer as contas, mas em geral, considerando o periodo em que o imovel sera alugado, ele pode lhe dar uma renda extra com (quase) nenhum estresse.

Se eu decidir comprar para vender um imovel como investimento, vou ter que pagar impostos?

Junto com todas as despesas mencionadas para a compra do imovel, a venda de um imovel certamente resultara em ganhos de capital que, como voce imaginou, serao tributados.

Este e um tema complexo que poderia preencher livros inteiros so para cobrir o basico, e por isso muitos escritorios de advocacia se especializam exclusivamente nessas situacoes.

Mas vamos tentar manter as coisas simples. Como muitos outros paises, Portugal impoe um imposto sobre ganhos de capital na venda de bens em geral (dependendo da origem do capital).

Os ganhos de capital da venda de um imovel sao calculados como a diferenca entre o preco de venda e o preco de compra, ajustada com coeficientes monetarios e certos encargos e despesas aplicaveis.

Dependendo de voce ser ou nao residente em Portugal, e tambem se este imovel for a sua residencia principal, taxas de imposto diferentes serao aplicadas.

Se voce for residente em Portugal:

• Os ganhos obtidos no mundo todo (incluindo a venda de imoveis ou ate mesmo aposentadoria) sao tributados como renda.
• Quaisquer ganhos imobiliarios sao somados a sua renda anual e tributados com base nas taxas de imposto de renda, que variam de 14,5% a 48%.
• Os ganhos de capital serao considerados a 50% do seu valor, aplicando-se as taxas gerais previstas no Codigo do IRS.

Se voce reinvestir os recursos em outra residencia principal em Portugal - ou nos paises da UE/EEE que tenham um tratado fiscal com Portugal - voce pode ficar isento de pagar o imposto sobre ganhos de capital.

O novo imovel deve ser comprado entre 24 meses antes e 36 meses depois da data de venda do imovel que gerou o ganho de capital.

Se voce nao for residente em Portugal:

• O ganho de capital da venda de imoveis em Portugal esta sujeito a uma taxa de imposto de 28% para pessoas fisicas e 25% para pessoas juridicas.

Este e um assunto que chama muita atencao; se voce tiver alguma duvida especifica, por favor, nos avise.

Posso obter a Cidadania Portuguesa se eu comprar um imovel em Portugal?

Nao mais. Ate pouco tempo, o programa Golden Visa de Portugal permitia que as pessoas se qualificassem para a residencia e, eventualmente, para a cidadania, investindo em imoveis. Mas a partir de 2023, essa opcao foi encerrada. Voce ainda pode solicitar um Golden Visa por meio de outros tipos de investimento (como a criacao de empregos ou o apoio a projetos culturais), mas simplesmente comprar um imovel nao se qualifica mais.

Entao, qual e o caminho agora?

Voce ainda pode se tornar residente em Portugal por meio de outras rotas de visto, como o visto D7 (para pessoas com renda passiva ou pensoes) ou o visto de Nomade Digital (para trabalhadores remotos).

Depois de morar legalmente em Portugal por cinco anos, voce pode solicitar a cidadania e, eventualmente, um passaporte portugues - sendo proprietario de um imovel ou nao.

Ter uma casa aqui pode tornar a vida mais facil, mas, por si so, ja nao e mais um atalho para a cidadania.

Como a Viv Europe pode me ajudar nesse processo?

Esperamos ter ajudado voce a entender um pouco mais sobre o mercado imobiliario em Portugal.

E tambem por isso que contar com assistencia profissional na compra de um imovel em Portugal pode ser tao importante.

Ao fazer esse processo sozinho, voce certamente vai se cansar (de tentar encontrar informacoes sobre esse procedimento), e tambem correra o risco de ser enganado.

Aqui estao as atividades que esta empresa vai oferecer:

• Buscar imoveis de acordo com os requisitos do cliente.
• Apos escolher o imovel, prosseguir com uma analise juridica completa do imovel e da situacao do vendedor.
• Elaborar o contrato de compra e venda e a escritura.
• Registrar todos os documentos para alterar a titularidade do imovel.
• Atividades complementares como abertura de NIF, conta bancaria e tarefas acessorias.

Sempre que voce estiver pronto, estamos a apenas uma ligacao de distancia - agende uma consulta com a Viv Europe e destaque a sua candidatura das demais. Comece o seu processo de investimento com a orientacao de especialistas financeiros que alinham os seus investimentos aos seus objetivos financeiros!

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